【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】2012年第三季，臺(tái)北市A級(jí)辦公市場(chǎng)整體空置率較前季下降0.1% 為10.07%，本季單季去化量為782坪，較2012年第二季的12,445 坪大幅下降約94%，主要因?yàn)榇蟓h(huán)境景氣低迷跨國企業(yè)對(duì)於下半年的展望轉(zhuǎn)為保守觀望態(tài)度，潛在新租戶或是原本評(píng)估增租的現(xiàn)有租戶傾向暫時(shí)延宕增租計(jì)畫或僅部分有增租情況。平均租金方面，由於本季新租賃案件數(shù)量不多，四個(gè)商業(yè)區(qū)的租金表現(xiàn)皆僅呈現(xiàn)輕微浮動(dòng)，整體來看，本季租金與上季持平，維持在新臺(tái)幣每坪每月2,387元。

第三季信義計(jì)畫區(qū)的空置率為11.09%，較上季小幅下降。本季租賃以部分大型外資企業(yè)續(xù)約為主，以及小面積新承租的跨國科技與電子通訊企業(yè)，平均租金呈現(xiàn)微幅上漲0.2%，達(dá)新臺(tái)幣每坪每月2,701元。鑒於經(jīng)濟(jì)景氣低迷，跨國企業(yè)於此區(qū)之評(píng)估較上季趨緩。
 
敦北商業(yè)區(qū)的空置率已連續(xù)三季增加，於本季較上季增加0.5% 來到13.06%，主要由於上季退租之租戶，尚有剩餘部分辦公空間在本季搬遷。同時(shí)，業(yè)主釋出自用空間以及大環(huán)境需求減弱，導(dǎo)致本區(qū)空置率的連續(xù)上升趨勢(shì)。平均租金因此微幅下降0.4%，達(dá)新臺(tái)幣每坪每月2,208元。

本季敦南商業(yè)區(qū)因?yàn)槟惩赓Y企業(yè)的遷入，牽動(dòng)本區(qū)空置率下降約0.4% 達(dá)8.26%。部分空置率較高之大樓房東在協(xié)調(diào)租賃條件時(shí)，願(yuàn)意提供更多彈性空間，使平均租金較上季微降0.4%，達(dá)新臺(tái)幣每坪每月2,404元。

非核心商業(yè)區(qū)空置率較上季下降0.6% 至7.59%，為四區(qū)中下降最多，並使其連續(xù)兩季成為最低空置率的商業(yè)區(qū)。相較於其他三區(qū)，較便宜的租金優(yōu)惠措施，吸引部分外資企業(yè)的新租賃，平均租金表現(xiàn)僅較上季小幅上漲0.2%，達(dá)新臺(tái)幣每坪每月1,883元。

未來趨勢(shì)部份， 從2011年第一季起，臺(tái)北市A級(jí)辦公市場(chǎng)空置率下降趨勢(shì)已延續(xù)七季，達(dá)近三年來低點(diǎn)，其中值得注意的是，去化主要集中在信義計(jì)畫區(qū)與非核心商業(yè)區(qū)，「M型租賃需求」再現(xiàn)。

今年(2012)以來，地理位置極佳的信義計(jì)畫區(qū)觀察到明顯去化，承租戶以外資企業(yè)與金融產(chǎn)業(yè)最多。雖然信義計(jì)畫區(qū)本季需求減緩，但有較高預(yù)算的企業(yè)租戶仍然以信義區(qū)為優(yōu)先選擇。

 非核心商業(yè)區(qū)中，不少位於南京東路上的大樓因?yàn)榻葸\(yùn)松山線預(yù)定明年(2013)年底通車，以及相對(duì)便宜的租金，而吸引有租金成本壓力的企業(yè)遷入，呈現(xiàn)不錯(cuò)的去化表現(xiàn)，租戶多為本土企業(yè)與日商公司。

目前整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相對(duì)疲弱，業(yè)主再度以優(yōu)惠租金策略吸引租戶，租金成長(zhǎng)動(dòng)能漸緩。我們預(yù)期短時(shí)間內(nèi)企業(yè)租戶評(píng)估租賃決策時(shí)間拉長(zhǎng)，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓市場(chǎng)前景傾向維持平穩(wěn)至些微波動(dòng)，不會(huì)有大幅度的變化。

累計(jì)今年前三季總?cè)セ考s1.3萬坪，較去年同期累計(jì)1.7萬坪下降4,000坪。考量市場(chǎng)供給情況、各方面經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)以及企業(yè)租戶面對(duì)前景不確定性的謹(jǐn)慎態(tài)度，我們預(yù)計(jì)今年(2012)下半年的外在需求遲緩，去化以業(yè)主自用為主，佔(zhàn)2012年總?cè)セ娣e約39%，全年市場(chǎng)整體去化量估算將與去年(2011)持平在2.3萬坪水準(zhǔn)。

另外，被視為A辦市場(chǎng)延伸的內(nèi)湖及南港廠辦，內(nèi)湖西湖段以及南港的大樓空置率已低於5%?？剂课磥硇鹿┙o以及科技業(yè)業(yè)主自用空間釋出，我們預(yù)期，內(nèi)湖廠辦相對(duì)便宜的租金將能吸引另一波相對(duì)租金預(yù)算低的企業(yè)進(jìn)駐。

仲量聯(lián)行資深協(xié)理林大喬表示，第三季亞太區(qū)大部分市場(chǎng)皆呈現(xiàn)孱弱的租賃需求以及持平或微幅波動(dòng)的租金水準(zhǔn)。大致來說，減弱的租賃需求主要由於企業(yè)租戶對(duì)於租賃決策的謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

在中國，跨國與本土企業(yè)的增租都趨緩，而印度本土企業(yè)利用優(yōu)惠租賃策略進(jìn)行增租，香港與新加坡則進(jìn)行辦公空間壓縮減租，不論由亞太區(qū)城市的角度或僅就臺(tái)北市四個(gè)商業(yè)區(qū)來看，都顯示一個(gè)混合型的趨勢(shì)表現(xiàn)。

我們的統(tǒng)計(jì)顯示，臺(tái)北A級(jí)辦公室的空置率微幅下降0.1% 達(dá)10.07%，低於上海的14.92 %，略高於新加坡的8.68%，惟比起落在3.49% 左右的香港則高出許多。此外可以注意到，與上季比較，不同於香港及上海的空置率各有不同程度上的增加，臺(tái)北與新加坡維持下降走勢(shì)。

2012年7、8月在臺(tái)新設(shè)立外資企業(yè)累計(jì)淨(jìng)增加69家，根據(jù)仲量聯(lián)行第三季租賃調(diào)查結(jié)算，其中在臺(tái)北市設(shè)立新公司辦公室的至少有4家，總承租面積超過900坪。鑒於政府啟動(dòng)第四波陸資來臺(tái)鬆綁檢討，大陸地區(qū)人民來臺(tái)投資業(yè)別項(xiàng)目漸增，此外，貨幣清算MOU已簽立，兩岸金融業(yè)務(wù)合作深化、進(jìn)展密切，我們樂觀展望陸資的來臺(tái)效應(yīng)並且?guī)?dòng)跨國企業(yè)投資的活絡(luò)風(fēng)氣。預(yù)期隨著陸資、外資企業(yè)來臺(tái)設(shè)立公司數(shù)穩(wěn)定成長(zhǎng)，有助提升商用辦公空間需求。